A- EMLAK ALIMINDA NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR ?

· Öncelikle bir emlak danışmanına başvurulmalıdır.
· Alım amacına uygun gayrımenkul tercih edilmelidir.
· Gayrımenkulün fiziki durumu, bulunduğu bölge, ulaşım durumu ve komşular hakkında bilgi edinilmelidir.
· Gayrımenkulün tapu, belediye ve vergi dairesi kayıtları incelenmelidir.

Aşağıda belirtilecek hususlara dikkat edilmesi halinde, emlak alım-satımında karşılaşılması mümkün her türlü sorun ortadan kalkacaktır.

1- Gayrımenkulün alınacağı bölge ile ilgili rayiç bedeller tespit edilmeli ve emlak danışmanlığı konusunda uzman kişi veya kuruluşlarla bağlantı kurulmalıdır.
2- Emlağın bulunduğu bölge, semt ve sokak, mümkün olduğunca farklı gün ve saatlerde gezilerek çevre hakkında bilgi edinilmelidir.
3- Başvurulacak emlak danışmanının sunabileceği portföyün zenginliğine dikkat edilmelidir. Emlakçının sunacağı seçeneklerin fazla olması, emlak alımının daha sağlıklı olmasını sağlar.
4- Emlakçı veya emlak danışmanı ile çalışmaya karar verildiğinde, sözkonusu hizmet karşılığında emlakçıya verilecek komisyon ve giderler için önceden anlaşıp sözleşme yapılmalıdır.Emlakçıya ödemede bulunulmuşsa, yapılan ödeme için mutlaka belge alınmalıdır.
5- Alınacak yer, bir apartmanda ise, apartmandaki işyeri ve konut oranları dikkate alınmalıdır. İşyerlerinin konutlardan fazla olduğu apartmanlarda, aidatların toplanması, merkezi ısıtma sisteminin açılıp kapanma saatleri ve benzeri hususlarda ciddi sorunlar yaşanabilmektedir.
6- Taşınmaz hangi amaçla alınırsa alınsın, taşınmazın arsa payı kontrol edilmelidir.Arsa payı yüksek olan daire sahibinin sahip olduğu olanaklar daha fazladır.Özellikle eski binalar yıkılıp yerine yeni yüksek katlı inşaat yapılırken, arsa payı çok olan paydaşa daha fazla bağımsız bölüm düşer.
7- Kiracılı bir yer ihtiyaç için satın alınacaksa, kira sözleşmesi incelenerek tahliye koşullarının bulunup bulunmadığı belirlenmelidir. Kira sözleşmesinde tahliyeye ilişkin koşul yoksa, kiracıdan noter onaylı tahliye taahhüdü alınmalıdır. Eğer emlakı, satıcının kendisi kullanıyorsa, o zaman da bu taahhüt, satıcıdan alınmalıdır.
8- Taşınmazın su, elektrik, doğalgaz, telefon hattı gibi koşulları ile ısıtma sistemi, hidrofor, asansör, yedek su deposunun olup olmadığı ve özellikle komşuların durumu incelenmelidir. Aidatlarne kadar olduğu da öğrenilmeli. Keza depreme dayanıklılığı, önceki depremlerde bir zarar görüp görmediği araştırılmalıdır.
9- Taşınmazın ışıklandırma, otopark ve güvenlik durumları ile son kat ya da giriş katı olması halinde nem sorunu olup olmadığı hususları araştırılmalıdır.Ayrıca, dairedeki inşaat kalitesi, elektrik aksamı ve su tesisatı kontrol edilmelidir.
10- Alınacak taşınmazın tapu kaydı mutlaka incelenmelidir. Hatta kadastro müdürlüğüne başvurularak taşınmazın gösterilen yerinin doğru olup olmadığı tespit edilmelidir.
11- Alınacak yer işyeri ise yönetim planı mutlaka incelenmelidir.Ayrıca alınacak yer dükkan ya da mağaza ise sözkonusu yerde yaya trafiğinin yoğun olup olmadığı araştırılmalıdır.
12- Taşınmaz arsa ise imar planının olup olmadığı, imar planına aykırı öğelerin bulunup bulunmadığı, taşınmazla ilgili kamulaştırma işlemi olup olmadığı hususları araştırılmalıdır.
13- Satın alınacak yer, bağımsız bölüm ise bölümün numarası, tapu dairesi veya belediyedeki projesinden kontrol edilmelidir.Eğer satın alacağınız bağımsız bölümün tapu kaydı, arsa payı olarak görünüyorsa, kat irtifakı kurulmasına engel bir durumun olup olmadığı araştırılmalıdır.
14- Yatırım topraktan girilen bir inşaat ise Tapu Dairesi tespiti ile ilgili belediyeden ve diğer mercilerden inşaat projesinin onaylı olup olmadığı,projeye uygun bir inşaatın yapılmakta olup olmadığı ve inşaatın kalitesinin projedekine uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir.
15- Eğer,kooperatif ortaklığı alınıyorsa,kooperatif yasalarına ve devir işlemlerine uygunluğu kontrol edilmelidir. Üye olunacak kooperatifin yöneticileri tanınmıyorsa,güvenilir çevrelerden daha önce benzer organizasyonlar yapıp yapmadıkları,yaptılarsa bunların sonucunun ne olduğu araştırılmalıdır. Kooperatifin, bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakılmalıdır. Şayet üye ise bu kooperatifin denetim mekanizması daha etkindir. Kooperatifin inşaat yaptığı arsanın, kooperatif adına tapulu veya tahsis belgeli olup olmadığına bakılmalıdır. Ayrıca,arsanın imar durumu da incelenmelidir. Kooperatife üye olduktan sonra da işlerin nasıl yürütüldüğünü genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılmak suretiyle yakınen takip etmeliyiz. Ödediğimiz kooperatif aidatlarının belgesini de almalıyız. Aidatlar da zamanında ödenmelidir.
16- Satın alınacak taşınmazın yapı kullanma izni (iskanı) olup olmadığı, projesini uygun olup olmadığı tapudan ve belediyeden incelenmelidir.Tapu örneğinde kat mülkiyeti yapusu yazıyor ise taşınmazın yapı kullanma izni var demektir. Keza satış işleminden önce, satılacak taşınmazın üzerinde haciz, ipotek, ihtiyati tedbir veya başkaca şerhlerin bulunup bulunmadığı tapuda araştırılmalı, vergi dairesinde ve belediyedeki kayıtlarında sorun olup olmadığı araştırılmalıdır. Var olan sorunlar giderildikten sonra satışa geçilmelidir.
17- Tapulu bir taşınmazın alım satım işlemini mutlaka tapu dairesinde gerçekleştirmeli, satıcı yönünden mümkünse gayrımenkulünü peşin satmalıdır. Şayet vadeli satış yapacaksa arta kalan bedel kadar taşınmaz üzerine ipotek konulmalıdır.Tapu dışında kullanılan noter satışı ya da muhtar senedi gibi resmiyeti olmayan satışların hiçbir hukuksal geçerliliği yoktur. Noterde yapılan işlem ancak satış vaadidir. Satış değildir. Ancak tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin devri ve satış noterde yapılırsa ispat kuvveti daha güçlüdür. Unutmayalım ki; taşınmazın satımına ilişkin sözleşme geçersiz ise; cezai koşul da geçersizdir. Gayrımenkulün satımını güçlendirmek için kararlaştırılan cezai şart da satış sözleşmesinin tabi olduğu resmi biçimde yapılmalıdır.
18- Satışlarda emlak beyan değerinin her yıl belirlenen yeniden değerleme oranlarının altında satış yapılması kanunen mümkün değildir. Bu husua dikkat etmeliyiz. Aksi halde düşük satıştan dolayı devletin uğradığı vergi kaybı cezalı olarak tahsil edilir.
19- Taşınmazı satın aldıktan sonra yıl sonuna kadar tapu suretiyle birlikte belediyeye başvurup emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi beyannamesi verilmelidir.Alınan binanın emlak ve çevre temizlik vergisi hiç ödenmemiş olsa bile yeni malik bu borçlardan sorumlu olduğu için, ödemekle yükümlüdür. Ancak satın alındığı tarihten önceki borçları eski malikten talep etme hakkı vardır. En doğrusu alım sırasında tüm vergi makbuzları ile elektrik,su, yakıt ve aidat borçları ile ilgili makbuzlar yeni sahip tarafından alınmalıdır.

B- EMLAK KİRALAMASINDA NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR ?

Kira sözleşmesi, karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Buna göre kiracı, bir şeyden yararlanma karşılığında kiralayana bir bedel ödemekte, kiralayan da kendisine ödenen kira bedeline karşılık belli bir süre için kiralananı kiracının kullanımına sunmakla yükümlüdür. Oluşan bu kira ilişkisi içerisinde tarafların dikkat etmesi gereken hususlar şunlardır :

1- Kira sözleşmesi yazılı ya da sözlü yapılabilir. Ancak, gerek kira ilişkisinin varlığı ve gerekse kira bedelinin yanında tarafların kira ilişkisi devam ettiği süre boyunca uymakla yükümlü olduğı hususların neler olduğu gibi konuların ispatı yönünden kira sözleşmesinin yazılı olması tercih edilmelidir. Miras kalan mal, müşterek mülkiyete dönüşmediyse tüm mirasçıların imza etmesiyle kiralanabilir. Müştereken malik bulunan taşınmazın kiraya verilmesine ilişkin sözleşmenin geçerli olabilmesi için, hem pay hem de paydaş çoğunluğu ile kiraya verilmesi gerekir. Kiraya veren kişinin mutlaka mal sahibi olması gerekmez. Mal sahibinin yetkilendirdiği kişi veya kuruluş da yeri kiraya verebilir.
2- Sözleşmede tarafların isim ve adresleri, kira süresi, aylık ve yıllık kira bedeli, kira bedelinin artış oranı veya şekli ile ödeme yerine ilişkin düzenlemeye yer verilmelidir. Bunun yanında kiralanan taşınmazın ne amaçla kullanılacağı, ayrıntılı demirbaş listesi yapılmalıdır.
3- Kira sözleşmesinde, kiracının mecuru üçüncü kişiye devredemeyeceği kararlaştırılmışsa, kiracı bu yeri bir başkasına devredemez. Devralan üçüncü kişinin kira parasını yatırmış olması, kendisine kiracılık sıfatı kazandırmaz.
4- Kapıcı ücreti, bekçi, bahçıvan, ortak elektrik, ortak su parası ya da yakıt giderleri ortak giderlerden olup; kira sözleşmesinde bu giderlerin kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa, bu giderleri kiracı ödemekle yükümlüdür. Boya, badana masrafları ile esaslı surette gayrımenkulün tamir masraflarını kiralayan mal sahibi öder.
5- Kiranın nereye ödeneceğinin sözleşmede yazılı olması son derece faydalıdır. Çünkü kanunen kira bedeli götürülecek borçlar statüsünde olduğundan, böyle bir düzenleme yoksa, kiracı kirayı mal sahibinin ikametgahında ödemekle yükümlüdür. Kiracı ödediği her ay için mal sahibinden imzalı belge almalıdır. Herhangi bir yazılı belge ile kanıtlanamayan kira bedelleri ilerde kiracıdan ya yeniden alınabilir ya da taşınmazın boşaltılmasına neden olabilir.Şayet kiraya veren adresinde dahi kirayı almaz ise Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ödeme yeri tayini talep edilmelidir.
6- Kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre dolduğunda taraflar karşılıklı anlaşarak yeni sözleşme yapmamış dahi olsa, kira sözleşmesi aynı şartlarla birer yıl daha uzar. Ancak taraflarca sözleşmeye son verilmek isteniyorsa kiracı yönünden sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce mal sahibinin eline geçecek biçimde uyarı yazısı göndermesi gerekir. Mal sahibi yönünden de yasada yazılı haklı tahliye nedenleri varsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir ya da sözleşme sürerken her zaman uyarı yazısı gönderebilir. Kira sözleşmesi sona ermeden önce taşınmazı tahliye ihtimali mevcutsa ne kadar zaman önceden haber verilmesi gerektiği sözleşmede kararlaştırılabilir. Böyle bir düzenleme yoksa, kiracı kira süresi sonuna değin veya bu yere yeni kiracı bulunana kadar kira bedelini mal sahibine ödemek zorunda kalır.
7- Kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya şerh ettirebilirler. Bunun için birlikte tapuya giderek istemde bulunmaları veya kira sözleşmesi noterde düzenlendikten sonra kiracıya tapuya şerh yetkisi verilebilir. Tapu kütüğüne yazılan kira sözleşmesi, kiracı için ayni hak gücünde bir hak sağladığı için, kira süresi boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere hem de bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürebilir.Tapu kütüğüne yazdırılmamış kira sözleşmesi, yanlar arasında ayni değil kişisel bir ilişki doğurur.
8- Kiracının verebileceği muhtemel zararlara karşılık depozito alınmasında yasaya aykırılık yoktur. Ancak kiracı yönünden ödediği depozitonun değer yitirmeyecek döviz cinsinden bir para olarak belirlenmesinde yarar vardır.
9- Kiracı kiraları düzenli ödemiyorsa veya düzenli ödese bile mecuru hor veya sözleşmeye aykırı şekilde kullanıyorsa, komşuları rahatsız ediyorsa; önce ihtar edilir, buna rağmen gerekli düzeltmeyi yapmaz ise aleyhinde tahliye davası açılır. Bu tür uyuşmazlıklar düşünülerek yapılacak olan kira sözleşmesinde, uyuşmazlık durumunda hangi mahkeme ve icra dairesinin yetkili olduğu belirtilmelidir.
10- Kiracıdan tahliye taahhüdü alındığı halde; kiracı, belirtilen tarihte mecuru boşaltmaz ise mal sahibi, 6570 sayılı yasanın 7/a maddesine göre bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalı ya da bu süre içinde icra takibine geçmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünde, düzenleme tarihinin ve tahliye edilecek tarihin bulunması şarttır.
11- 6570 sayılı Yasanın 9. Maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira bedeli dışında, diğer hususlarda kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. 12- 6570 sayılı Yasanın 7/b ve c maddelerine göre kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malik, kendisinin, eşinin ve çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Bunların dışında yer alan kişilerin ihtiyaçları için tahliye davası açması mümkün değildir.